Le prêt hypothécaire est un instrument financier crucial dans le marché immobilier suisse. Que vous soyez un acheteur d’une première maison, un investisseur immobilier ou simplement à la recherche d’informations, il est essentiel de comprendre comment fonctionne ce type de prêt en Suisse.

➡️ Dans cet article, nous allons passer en revue les bases du prêt hypothécaire en Suisse, les différentes formules disponibles, les critères d’éligibilité et les aspects clés à considérer avant de contracter un prêt hypothécaire.

Nous illustrerons les concepts abordés à l’aide de notre exemple : Marc, qui souhaite acquérir un appartement pour la somme de 600’000 CHF

Qu’est-ce qu’un Prêt Hypothécaire en Suisse ?

💡 Un prêt hypothécaire est un emprunt sécurisé par une garantie immobilière. En Suisse, les prêts hypothécaires sont utilisés pour financer l’achat d’une propriété résidentielle ou commerciale. La propriété financée par le prêt hypothécaire agit comme une garantie pour le prêteur. En cas de défaut de paiement, le prêteur peut vendre la propriété pour récupérer le montant du prêt.

Les Différentes Formules de Prêt Hypothécaire en Suisse

En Suisse, on distingue généralement deux types de taux d’intérêt hypothécaires :

1. Taux Hypothécaire Fixe : Dans cette formule, le taux d’intérêt reste inchangé pendant une période spécifiée (par exemple, 2, 5, ou 10 ans). Cela offre une prévisibilité aux emprunteurs, car les paiements mensuels restent constants pendant la période fixe. À la fin de la période, le taux peut être renégocié ou le prêt peut être converti en taux variable.
2. Taux Hypothécaire Variable : Contrairement au taux fixe, le taux variable peut fluctuer en fonction des conditions du marché. Le taux est généralement lié à un indice de référence tel que le Libor (London Interbank Offered Rate) ou SARON (Swiss Average Rate Overnight). Les taux variables peuvent être ajustés périodiquement, ce qui signifie que les paiements mensuels peuvent augmenter ou diminuer en fonction des fluctuations du taux d’intérêt.

Il est important de noter que les prêts hypothécaires en Suisse sont souvent constitués d’une combinaison de ces deux types de taux, offrant ainsi une certaine flexibilité aux emprunteurs.

Critères d’Éligibilité pour un Prêt Hypothécaire en Suisse

Obtenir un prêt hypothécaire en Suisse dépend de plusieurs facteurs, dont voici les principaux :

🏦 Capacité de Remboursement : Les prêteurs évalueront votre capacité à rembourser le prêt en analysant vos revenus, vos dépenses mensuelles et votre situation financière globale.

🏠 Rapport Prêt-Value (LTV) : Le LTV représente le pourcentage du prix d’achat de la propriété que vous souhaitez financer avec un prêt hypothécaire. En Suisse, le LTV est généralement plafonné à 80 %, ce qui signifie que vous devrez verser un acompte d’au moins 20 %.

💼 Situation de Travail et Résidence : Les prêteurs prendront en compte votre statut d’emploi et votre résidence en Suisse pour évaluer votre stabilité financière.

Les grandes lignes du prêt hypothécaire:

Vos fonds propres

Au minimum, dans la plupart des cas, vous devez apporter 20% en fonds propres dont 10% de votre épargne personnelle.

Vous pouvez donc vous servir de ces ressources comme fonds propres :

• votre épargne (min 10 %),
• votre 2e ou 3e pilier,
• une donation
• ou d’une précédente acquisition immobilière

1er et 2eme rang du prêt hypothécaire

Pour de meilleures garanties pour la banque, le prêt se divise en deux parties, appelées dette de 1er et de 2eme rang.

➡️ 1er rang: 65% du montant de l’acuisition. Amortissement plus long, c’est la partie la moins “risquée” pour la banque. En cas de vente forcée, elle est pratiquement sûre de recouvrer intégralement cette somme. On a donc plus de flexibilité en terme de remboursement de cette partie.

La loi n’impose pas son amortissement intégral, vous pouvez donc en principe la conserver aussi longtemps que vous le souhaitez

➡️ 2eme rang: 15% du montant de l’acquisition. La durée de remboursement de ce rang est plus courte, maximum 15 ans, et quoi qu’il arrive avant l’âge de 65 ans.

On observe cependant une nouvelle pratique qui consiste à prêter uniquement en 1er rang; cela dépend évidement de la situation de chacun, notamment en fonction des garanties (fonds propres, épargne de réserve, salaires,…)

L’exemple de Marc

Supposons que Marc souhaite acheter son appartement en Suisse d’une valeur de 600 000 CHF.

Il gagne actuellement un salaire de 95’000CHF brut annuel.

Il a également un crédit en cours pour son véhicule (5’000 CHF / année)

Il dispose d’un apport personnel de 120 000 CHF (20 % du prix d’achat) et souhaite financer le reste avec un prêt hypothécaire. Il opte pour un prêt hypothécaire de taux fixe sur une durée de 10 ans avec un taux d’intérêt de 2,5 %.

Montant du prêt hypothécaire : 600 000 CHF – 120 000 CHF (apport personnel) = 480 000 CHF

Voici un tableau qui récapitule le flux financier de cette opération :

Pendant les 10 années de son prêt, Marc paiera donc un taux d’intérêt fixe de 2,5 % sur le montant de 480 000 CHF. Cela équivaut à un intérêt annuel de 12 000 CHF (480 000 CHF * 0,025). Ses paiements mensuels d’intérêt s’élèveront à environ 1 000 CHF (12 000 CHF / 12).

1ère alternative

En plus des intérêts, Marc devra également rembourser le capital emprunté sur la période de 10 ans. Si le prêt est remboursable en versements égaux sur 10 ans, le remboursement du capital s’élèvera à 480 000 CHF / 120 mois = 4 000 CHF par mois.

Ainsi, Marc devra effectuer des paiements mensuels d’environ 5 000 CHF (1 000 CHF + 4 000 CHF) pendant les 10 années du prêt hypothécaire.

Est-ce que le projet de Marc sera acceptée par une banque au vu de sa situation ?

Pour rentrer dans les conditions bancaires, Marc ne doit pas avoir un total de charges annuelles supérieures à 33% de son revenu annuel.

Etude de la banque du dossier de Marc:

Marc n’a aujourd’hui pas un revenu suffisant pour cette opération (95’000). La banque refusera donc ce projet en l’état.

Autre alternative

Si Marc opte pour un prêt hypothécaire, mais décide de ne pas amortir tout le capital de son prêt, avec un amortissement seulement du 2eme rang par exemple (tranche amortissable calculée sur 15 ans), il devra rembourser 90 000 CHF/180 mois = 500 CHF par mois.

Ainsi, Marc devra effectuer des paiements mensuels d’environ 1500 CHF (1 000 CHF + 500 CHF) pendant les 10 années du prêt hypothécaire.

Après cette période de 10 ans, le prêt devra être renégocié avec un nouveau taux fixe ou converti en taux variable, selon les conditions convenues avec le prêteur.

Est-ce que ce projet est viable avec sa situation ?

Etude de la banque :

Avec un salaire de 95’000 CHF, la banque acceptera donc le dossier de Marc pour son investissement !

Comment choisir si il faut rembourser tout le capital emprunté?

Il est essentiel de bien comprendre les conditions du prêt hypothécaire avant de s’engager. La plupart des prêts hypothécaires résidentiels en Suisse sont basés sur un remboursement direct du capital (amortissement), ce qui permet de réduire progressivement la dette hypothécaire au fil du temps. Cependant, il est possible de négocier des conditions spécifiques avec les prêteurs en fonction des besoins individuels et des capacités financières de l’emprunteur. Aussi, il est intéressant de voir la part de ce qui est déductible de vos impôts et qui peut vous permettre d’avoir des avantages fiscaux. Rembourser son capital n’est pas forcement la situation la plus avantageuse à ce sujet.

Conditions de remboursement du capital

En Suisse, le remboursement du capital d’un prêt hypothécaire peut être obligatoire ou facultatif, selon le type de prêt hypothécaire choisi. Il existe principalement deux types de prêts hypothécaires :

1. Prêt hypothécaire avec remboursement direct du capital (amortissement) : Dans cette formule, le remboursement du capital est obligatoire. Cela signifie que l’emprunteur doit rembourser une partie du montant emprunté en plus des intérêts à chaque échéance (mensuelle ou annuelle) du prêt. À la fin de la durée du prêt, le capital sera entièrement remboursé, et l’emprunteur deviendra propriétaire de la propriété sans dette hypothécaire.
2. Prêt hypothécaire sans remboursement direct du capital (prêt in fine) : Dans ce cas, le remboursement du capital est facultatif pendant la durée du prêt. L’emprunteur rembourse uniquement les intérêts à chaque échéance, et le capital emprunté reste inchangé. À la fin de la période du prêt, l’emprunteur devra rembourser l’intégralité du capital emprunté en une seule fois. Les prêts in fine sont généralement utilisés dans des situations spécifiques où l’emprunteur prévoit des flux de trésorerie importants à l’échéance du prêt (par exemple, grâce à un héritage ou un plan de retraite).

 Le prêt hypothécaire est une partie intégrante du marché immobilier suisse. Comprendre les différentes formules, les critères d’éligibilité et les implications financières est essentiel pour prendre une décision éclairée lors de l’achat d’une propriété en Suisse. Avant de vous engager, n’hésitez pas à consulter des experts financiers et des courtiers hypothécaires pour obtenir des conseils adaptés à votre situation particulière.

Conserver sa dette hypothécaire ?

En Suisse, il est possible de conserver la dette hypothécaire sur une certaine période, en fonction des conditions du prêt hypothécaire et des accords convenus avec le prêteur. La période de conservation de la dette hypothécaire dépend généralement du type de prêt hypothécaire que vous avez choisi, ainsi que de la politique de remboursement négociée avec le prêteur.

Voici quelques points importants à considérer concernant la période de conservation de la dette hypothécaire en Suisse :

• Durée du Prêt Hypothécaire : La durée typique d’un prêt hypothécaire en Suisse peut varier de 5 à 30 ans, voire plus. Pendant cette période, vous remboursez progressivement le capital emprunté ainsi que les intérêts. À la fin de la durée du prêt, vous devez avoir remboursé intégralement le capital emprunté, et la dette hypothécaire sera alors considérée comme étant entièrement remboursée.
• Amortissement : Comme mentionné précédemment, la plupart des prêts hypothécaires résidentiels en Suisse sont soumis à un remboursement direct du capital (amortissement). Cela signifie que vous remboursez une partie du capital à chaque échéance du prêt, réduisant ainsi progressivement la dette hypothécaire au fil du temps.
• Prêts in fine : Dans certains cas, il est possible de contracter un prêt hypothécaire « in fine », où le remboursement du capital est reporté à la fin de la durée du prêt. Dans ce cas, la dette hypothécaire reste inchangée pendant la période du prêt, et le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance.
• Renouvellement ou Refinancement : Une fois que la période initiale du prêt hypothécaire est terminée, il est possible de renouveler ou de refinancer le prêt avec de nouvelles conditions. Cela peut inclure le choix d’une nouvelle durée de prêt, un taux d’intérêt révisé, ou un changement du type de taux (fixe ou variable).

Il est essentiel de clarifier les conditions de remboursement et les options de renouvellement avec votre prêteur avant de contracter un prêt hypothécaire. Certaines personnes peuvent choisir de conserver leur dette hypothécaire sur une période plus longue, tandis que d’autres peuvent préférer rembourser la dette plus rapidement en effectuant des paiements anticipés. Chaque situation est unique, donc il est important de prendre en compte votre situation financière, vos objectifs et vos capacités avant de prendre une décision concernant la période de conservation de la dette hypothécaire.

Naviguer avec confiance dans le monde des prêts hypothécaires en Suisse

En conclusion, le prêt hypothécaire en Suisse représente un outil financier essentiel pour réaliser vos rêves immobiliers. Que vous optiez pour un taux d’intérêt fixe ou variable, que vous choisissiez l’amortissement ou le prêt in fine, chaque décision doit être prise en tenant compte de vos objectifs financiers et de votre situation personnelle.

En comprenant les subtilités des taux, des durées de prêt et des options de remboursement, vous pouvez prendre des décisions éclairées qui vous mèneront vers la propriété de vos rêves tout en préservant votre stabilité financière. L’exemple concret fourni illustre comment ces concepts fonctionnent dans la pratique.

Avant de vous engager, recherchez des conseils d’experts financiers et des courtiers hypothécaires pour personnaliser votre approche. Le monde des prêts hypothécaires peut sembler complexe, mais armé de connaissances, vous pouvez aborder cette étape importante de votre parcours immobilier avec confiance.